资产评估实务一预测卷

1、某不动产占地5000平方米，共10层，容积率为2.5，每层建筑面积相同。
土地使用年限为48年，预计该房地产经过两年开发建成，再经过一年销售招租完毕。
招租结束后，各层使用情况预计如下：
（1）1层的大堂部分占该层建筑面积的65%，其余部分的70%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元。
（2）2－5层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年净利润为650元。
（3）6－10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需要承担相当于租金收入10%的运营费用。
假设商场、办公楼的资本化率分别为10%、7%。
要求：
（一）计算总建筑面积、各层建筑面积。
（二）评估该不动产销售招租完毕时的市场价值。

2、某企业拟转让部分不动产，委托评估机构进行评估，评估基准日为2018年12月31日，资产评估专业人员拟采用剩余法进行评估，相关情况如下：
评估对象为在建的综合楼项目，土地用途为综合用地，于2018年12月31日取得土地使用权，土地使用年限为50年，占地面积6125平方米，发展程度达到红线外“六通一平”。
规划建筑用途为办公和商业，总建筑面积为19600平方米，可销售面积为15600平方米，建筑经济寿命为70年，截至评估基准日，已完成全部主体结构和部分装修，设备安装工程施工。评估对象产权状况良好，无他项权利设定。
经现场勘探和广泛调查研究，资产评估专业人员做出以下判断和假设：
评估对象的规划用途为其最佳发展用途，估计后续合理开发期为1年。
开发完成后采用出租方式经营，预计平均租赁价格（不含税）为3.5元/平方米/天，平均空置率为5%，出租期间年运营费和税费为年租赁收入的20%，假设租金及税费为年末一次发生：综合楼续建开发成本为2000元/平方米，续建期间管理费为续建开发成本的2%，续建成本费用均在续建期间内均匀投入，开发利润为总开发价值的15%。
评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率为4.35%，不动产报酬率为8%，年金现值系数见下表：
年金现值系数表（8%）
根据上述资料，按要求解答，计算下列问题。
（计算结果保留小数点后2位）
要求：
1.运用剩余法评估不动产应遵循的前提条件有哪些？
2.运用剩余法评估时，评估人员需从哪些方面调查不动产的整体情況？
3.假设评估对象开发完成后即可完成出租，不考虑经营期租金的增减变化，土地使用年限期满后不再续期，届时建筑物余值为1000元/平方米。计算评估对象开发完成后的年净收益及总体开发价值。（金额单位：万元）
4.假设该不动产转让价按照基准日评估价值V确定，计算续建的成本费用，投资利息和投资利润。（金额单位万元，不考虑其他未提及的税费）
5.列出剩余法计算待开发不动产价值的公式，计算评估价值V。（金额单位万元）

3、某林场拟转让5公顷五年生锥栗林，该锥栗林为嫁接苗造林，每公顷株数450株，平均树高3.3米，冠幅3.0米，请对该锥栗林价值进行评估。
据调查，有关经济技术指标如下：
①锥栗林营林生产成本：造林费用13000元/公顷；1~3年每年抚育、施肥3600元/公顷；第4年起每年抚育、施肥、修剪3000元/公顷。
②投资收益率：10%。
③林地年地租：600元/公顷。
④当地同年龄参照林分株数450株/公顷，平均树高3.5米，平均冠幅3.1米。
要求：
对锥栗林进行评估。（计算结果以元为单位，保留两位小数）

4、某资产管理公司拟处置金融不良资产4400万元，其中抵押贷款1700万元，其余均为信用贷款。
资产管理公司与债务企业协商后决定采用债务重组方式处置该资产。为了确定债权价值，特委托评估公司对债务企业进行偿债能力分析评估。
评估公司经过调查发现：
（1）债务企业已处于关停状态，生产难以恢复；能够取得齐全的财务会计资料。
（2）截至评估基准日，债务企业有效资产为3925万元，有效负债为6250万元；需要优先偿还的一般债务包括应付工资、应付福利费、应交税费等合计共93万元；清算及中介费按照有效资产的2%进行扣除。
（3）债务企业以自有的机器设备抵押给其他金融机构获得贷款300万元，本次机器设备评估值为285万元，全部用于优先偿还其他债务，不足偿还的部分作为一般债务。
（4）在拟处置的债权中，有1700万元的抵押贷款，对应的抵押物是厂房的土地使用权，本次土地使用权的评估价值为2200万元，应作为委托人优先受偿债务，土地评估价值超出贷款金额部分用于偿还一般债务。
要求：
（1）评估机构应该采用什么方法分析债权价值并简述理由。
（2）不考虑或有收益等其他因素对受偿比例的影响，请计算该不良债权的受偿比例。（计算结果保留两位小数）

5、某公司持有一张为期半年的商业承兑汇票，本金为100万元，利息率为12%，截至评估基准日离到期日还差2个月时间，估测票据价值。

6、被评估对象为一生产控制装置，其正常运行需要5名操作工人，现在同类新型设备只需3名操作工人。每名工人人均年收入12000元，被评估对象尚可使用3年，所得税税率为25%，适用的折现率为10%。要求:
(1)简述功能性贬值。
(2)求其功能性贬值额。

7、被评估对象为一台3年前自制的大型模具，该模具净重2吨，评估基准日该模具的材料价格为15元/千克，材料利用率为75％，模具的冷加工费为30000元，热加工费按模具净重每千克15元，其他费用10000元，行业平均成本利润率为10%，不考虑其他因素，计算该模具的重置成本。若预计该模具还能再用5年，试评估该模具的价值。

8、对某一铅辞多金属矿探矿权进行评估。经分析，该探矿权勘查区的勘查阶段已到普查阶段。经核实、计算，该探矿权的有关、有效工作量的重置直接成本为158000万元，间接费用按重置直接成本的25％计算。经评估专业人员分析判定，勘查工作的加权平均质量系数为1.10，工程部署合理性系数为1.20。选择正确的评估方法，求评估该探矿权的价值。
，评估专业人员聘请熟悉当地地质情况的高级工程师5人，对该探矿权的地质要素的价值指数进行了评判打分，根据评判专家打分计算结果，调整系数为2.06。评估该探矿权的价值。

9、某小班面积为15公顷，林分年龄为3年，树高调整系数为0.85，株数保存率r为93%。前三年相同林分投入调查结果显示:
该地区评估基准日第一年造林投资为4000元/公顷，第二、三年投资均为1800元/公顷，年投资收益率为8%。每年的年林地租金为500元/公顷，每年的管护费为200元/公顷。当地造林成活率要求为85％。
要求:
(1)林木资产评估重置成本法的定义是什么?
(2)运用重置成本法评估林木资产必须注意的问题有哪些?
(3)该林木资产的评估价值是多少?

10、甲评估机构于2005年1月对A公司进行评估，A公司拥有B公司发行的非上市普通 股200万股，每股面值1元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5%，第二年 每股收益率为8%,第三年每股收益率（每股股利与每股面值的比例）为10%，从第四年起，因生产、 销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达12%，而且从第六年起，B公司每年年终 将把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产,B公司净资产收益率将保持在15%的 水平上。如果无风险报酬率为4%，风险报酬率为6%,评估基准日为2005年1月1日。
【要求】求A公司所拥有的B公司股票的评估值