资产评估实务一

1、某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。
资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。
按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本要求：
（1）列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。
（2）计算委估厂房的重置成本。
（3）计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6）。
（4）计算委估厂房的评估值。

2、某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
该工业房地产情况如下：建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。
房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。
根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
表一：
影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费要求：
（1）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
（2）计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留4位小数。
（3）若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率（%）。
（4）计算建筑物评估值，委估资产评估值。

3、甲企业被其他企业兼并，生产全面停止，现对其库存的在产品A、B、C进行评估。有关的评估资料如下：
（1）在产品A已从仓库中领出，但尚未进行加工处理。这批在产品A共有800件，账面价值为25 000元，经调查，该在产品如完好无损的出售，单位市价为50元/件。
（2）在产品B已加工成部件，共有500件，账面价值为5 500元，可通过市场调剂且流动性较好。据调查了解，该在产品的市场可接受价格为10元/件，调剂费用为100元，但调剂存在风险，预计能够实现调剂价格的90％。
（3）在产品C已加工成部件，账面价值为3 000元，但是对于兼并后的企业来说，在产品C已经没有继续加工的价值，而且也无法调剂出去。经分析，该在产品只能作为报废的在制品处理，可回收的价格为700元。
＜1> 、根据以上资料，试用市场法确定该企业在产品的评估值。

4、甲评估机构于2009年1月对A公司进行评估，A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股，每股面值1元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5％，第二年每股收益率为8％，第三年每股收益率为10％，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达12％，而且从第六年起，B公司每年终了将把税后利润的80％用于股利分配，另20％用于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在15％的水平上。如果无风险报酬率为4％，风险报酬率为6％，评估基准日为2009年1月1日。
＜1> 、求A公司所拥有的B公司股票的评估值。（最终结果以万元为单位，小数点后保留两位）

5、甲企业持有乙企业发行的5年期到期一次还本付息债券，面值30万元，年利率5%，单利计息。评估基准日为2018年5月1日，此时甲企业已经持有这种债券1年。当时商业银行4年期存款利率为2.8%，乙企业的债券有一定的违约风险，风险报酬率为3.2%。请评估甲企业持有的乙企业债券在2018年5月1日的价值。

6、被评估对象为2005年进口的A成套设备，并于当年12月31日正式投入使用。评估基准日为2013年1月1日。
评估人员经调查获得以下资料及信息：
（1）A设备在运行过程中由于工人操作失误导致控制中心的程控部分损坏并造成停产，至评估基准日已停产一年整，委托方希望尽快修复A设备，以便继续使用，要使A设备正常运转，必须对程控部分进行全部更换；
（2）在程控部分损坏前，A设备一直满负荷运转；
（3）除程控部分外，A设备其他部分均处于可正常运转状态，在停产期间由于保养良好，未发生影响使用寿命的情况；
（4）经现场鉴定，除程控部分外，A设备其他部分若保持90％的负荷率可继续使用10年；
（5）要更换程控部分只能向A设备原生产厂家购买；
（6）在评估基准日，与被评估设备型号完全相同的新设备的离岸价为1 000万美元，其中程控部分占设备价格的10％，但是如果单独购置程控部分，则其离岸价格要比成套购买时的程控部分的价格高10％，而且卖方不再负责安装调试所需费用；
（7）在评估基准日，若成套进口全新A设备，海外运输保险费为21.43万美元，海外运输费为离岸价的5％，关税税率为13％，其他进口环节费用为到岸价的3％，国内运输费为到岸价的1.5％，配套费用为到岸价的2％，设备的安装及调试费用含在设备的价格之中；
（8）在评估基准日时，若单独购买程控部分，海外运输保险费为2.93万美元，海外运输费为离岸价的4％，关税及其他进口环节的各税费率及国内运输费费率不变，安装调试费用为到岸价的0.5％，不再需要配套费用；
（9）被评估A设备不存在功能性及经济性贬值；
（10）引进设备采取货到企业后立即付款方式；
（11）评估基准日时美元对人民币的汇率为1：7。
假定不考虑残值，并不再考虑其他因素。
＜1> 、根据上述条件试求被评估设备的评估值。

7、制造某机械设备，其材料原始成本为2000元/吨，使用10吨;人工及其他费用为100元/工时，共计150工时;其利润为15%。2018年3月1日评估基准日时，材料成本上涨了20%，人工及其他费用上涨了30%;由于制造工艺的进步，材料的用量比过去节约了30%，人工工时也节约了15%。假设不考虑税金以及其他因素，计算该设备超额投资成本引起的功能性贬值。

8、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。
＜1> 、请计算该旧办公楼的价值。

9、13年12月1日，甲公司在非同一控制下吸收合并了乙公司。在编制合并完成日的资产负债表时，需要对乙公司的资产负债进行公允价值评估，其间涉及一宗土地使用权及地上建筑物评估。该土地使用权及地上建筑物在投资性房地产科目核算，合并前用于出租，土地性质为工业用地。在合并完成日，按照出租目的对该土地使用权及地上建筑物进行公允价值评估，最佳用途为工业用途。
2×14年6月30日，该宗土地邻近的一宗土地被开发使用，用于建造住宅，土地性质为住宅用地。同时，该宗土地所在区域规划自2×14年1月1日以来作出了调整。甲公司董事会决定，在履行相关手续后，可将该宗土地的用途从工业用地变更为住宅用地。在编制2×14年6月30日的资产负债表时，该宗土地使用权的公允价值评估中土地的最佳用途及公允价值应通过比较分析来确定：
（1）该宗土地使用权及地上建筑物仍然作为工业用途的价值800万元；
（2）该土地用于建造住宅时其价值是1 200万元，同时拆除厂房及其他支出为350万元。
＜1> 、根据上述资料，计算甲公司该项土地使用权在2×14年6月30日的公允价值。

10、某评估公司受托对D企业进行资产评估，D企业其拥有某非上市公司的普通股 股票20万股，每股面值1元，在持有股票期间，每年股票收益率在12%左右。股票发行企业每年以净 利润的60%用于发放股利，其余40%用于追加投资。根据评估人员对企业经营状况的调查分析，认为 该行业具有发展前途，该企业具有较强的发展潜力。
经过分析后认为，股票发行企业至少可保持3%的发展3n速度，净资产收益率将保持在16%的水 平，无风险报酬率为4%，风险报酬率为4%，则确定的折现率为8%。
【要求】计算该股票评估值。