2023年资产评估实务一

1、某不动产占地5000平方米，共10层，容积率为2.5，每层建筑面积相同。
土地使用年限为48年，预计该房地产经过两年开发建成，再经过一年销售招租完毕。
招租结束后，各层使用情况预计如下：
（1）1层的大堂部分占该层建筑面积的65%，其余部分的70%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元。
（2）2－5层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年净利润为650元。
（3）6－10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需要承担相当于租金收入10%的运营费用。
假设商场、办公楼的资本化率分别为10%、7%。
要求：
（一）计算总建筑面积、各层建筑面积。
（二）评估该不动产销售招租完毕时的市场价值。

2、某企业拟转让部分不动产，委托评估机构进行评估，评估基准日为2018年12月31日，资产评估专业人员拟采用剩余法进行评估，相关情况如下：
评估对象为在建的综合楼项目，土地用途为综合用地，于2018年12月31日取得土地使用权，土地使用年限为50年，占地面积6125平方米，发展程度达到红线外“六通一平”。
规划建筑用途为办公和商业，总建筑面积为19600平方米，可销售面积为15600平方米，建筑经济寿命为70年，截至评估基准日，已完成全部主体结构和部分装修，设备安装工程施工。评估对象产权状况良好，无他项权利设定。
经现场勘探和广泛调查研究，资产评估专业人员做出以下判断和假设：
评估对象的规划用途为其最佳发展用途，估计后续合理开发期为1年。
开发完成后采用出租方式经营，预计平均租赁价格（不含税）为3.5元/平方米/天，平均空置率为5%，出租期间年运营费和税费为年租赁收入的20%，假设租金及税费为年末一次发生：综合楼续建开发成本为2000元/平方米，续建期间管理费为续建开发成本的2%，续建成本费用均在续建期间内均匀投入，开发利润为总开发价值的15%。
评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率为4.35%，不动产报酬率为8%，年金现值系数见下表：
年金现值系数表（8%）
根据上述资料，按要求解答，计算下列问题。
（计算结果保留小数点后2位）
要求：
1.运用剩余法评估不动产应遵循的前提条件有哪些？
2.运用剩余法评估时，评估人员需从哪些方面调查不动产的整体情況？
3.假设评估对象开发完成后即可完成出租，不考虑经营期租金的增减变化，土地使用年限期满后不再续期，届时建筑物余值为1000元/平方米。计算评估对象开发完成后的年净收益及总体开发价值。（金额单位：万元）
4.假设该不动产转让价按照基准日评估价值V确定，计算续建的成本费用，投资利息和投资利润。（金额单位万元，不考虑其他未提及的税费）
5.列出剩余法计算待开发不动产价值的公式，计算评估价值V。（金额单位万元）

3、某被评估设备购置于2013年，当时的胸置价格为38200元。2018年进行评估，该类设备2014年至2018年的环比价格指数分别为98.1%、103.8%、104.5%、102.6%、111.1%。则被评估设备自身购置价格为多少?

4、某设备上一年的计划工作时间为10000小时，实际工作时间为7500小时，实际生产工件数量为3000件，而其一年最大可能生产工件量为3500件，求该设备的计划时间利用率和能力利用率。

5、某被评估设备是2014年从日本进口的，当时的购置价格(离岸价)为1240000日元，2018年对该设备进行评估。经调查，2018年时该设备在日本的价格比2014年下降了4%，评估时日元与人民币的比价为100:6.14，则被评估设备的自身购置价格(离岸价)为多少(人民币)?

6、某建设项目将要建设厂房2000平方米，建筑工程总预算造价为300000元。评估基准日该厂房正在建设中，其中基础工程已完工，结构工程完成了40%。已知基础工程、结构工程、装饰工程占总预算比重分别为15%、60%、25%。请根据以上数据，计算在建工程评估值。

7、某村有128亩杂木林地欲转让50年的使用期，投资收益率为6%。试评估其林地使用权价格。
要求:
(1)应该如何选择评估方法?
(2)试评估该林地使用权价格。

8、某拟建煤矿采矿权评估，评估基准日为2017年12月31日，确定的生产规模为160万吨/年。2015年底投产的同一煤层相邻煤矿，生产规模为150万吨/年，发生的实际投资额为58460万元。选择正确的评估方法，估算评估对象的投资额。

9、某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1000万件，建 成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。该生产线的重 置成本为160万元，规模经济效益指数为0.8，如不考虑实体性磨损，试计算生产线的经济性贬值。

10、某台车式电阻炉，尚可使用5年，政府规定的可比单耗指标为650千瓦小时/吨， 该炉的实际可比单耗为730千瓦小时/吨，该电阻炉年产量为 1500吨，电单价为1.2元/千瓦小时，但是政府规定超限额10-20%（含20%）的加价2倍。试计算因政府对超限额耗能加价收费而增加的经济性 贬值额。