2022年资产评估实务一精选样卷

1、（2019年真题）因经济行为需要，资产评估专业人员基于原地续用的持续经营假设，拟采用重置成本法评估，某企业一台进口设备，该设备已安装5年，购置时离岸价11 000 000 美元。经核实，该设备安装完成后由于原材料供应原因，闲置一年，目前设备使用正常，各项技术指标完好，达到设计生产能力。设备尚可使用年限为10年。
经现场勘查，该设备为半新资产，经过维修处于良好状态，参照实体性贬值率参考表，确定贬值率为 35%。经调查，市场上无其他同类替代设备。由于技术进步，同型号设备基准目的离岸价为900000美元。该设备从订货到投入使用需要不到半年时间，资产评估人员初步拟定重置成本计算表如下：
假设不考虑资本成本。评估基准日的汇率为1美元等于6.8元人民币。
（1）指明重置成本计算表中项日和计费基数的错误之处，并给出正确形式。
（2）根据修正后的表格以及费率计算各个项目的结果以及重置成本。
（3）指出设备可能存在什么贬值，哪些形式的贬值，并说明理由。
（4）计算评估值。

2、某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2019年1月1日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
该工业房地产情况如下：
（1）建筑面积为4650平方米的工业厂房，于2010年1月1日底建成并投入使用，经济适用年限40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为1136元/平方米，资产评估专业人员对厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为90、60、85，修正系数分别为70%、20%、10%。
（2）房地产用地于2008年1月1日取得，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。经查询同区域工业用地的基准地价为1500元/平方米，平均容积率为2.0，土地使用年限均为该用途最高出让年限，基准地价的基准日期为2017年1月1日。
影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为10%，不考虑交易环节税费。
从2017年1月1日起，该地区的地价每季度增长率为0.5%。
根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
容积率修正系数表
要求：
（一）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
（二）计算土地使用权评估单价（元/平方米）。（计算结果保留两位小数）
（三）若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率（%）。
（四）计算建筑物评估值。

3、（2019年真题）某企业拟转让部分不动产，委托评估机构进行评估，评估基准日为2018年12月31日，资产评估专业人员拟采用剩余法进行评估，相关情况如下：
评估对象为在建的综合楼项目，土地用途为综合用地，于2018年12月31日取得土地使用权，土地使用年限为50年，占地面积6125平方米，发展程度达到红线外“六通一平”。
规划建筑用途为办公和商业，总建筑面积为19600平方米，可销售面积为15600平方米，建筑经济寿命为70年，截至评估基准日，已完成全部主体结构和部分装修，设备安装工程施工。评估对象产权状况良好，无他项权利设定。
经现场勘探和广泛调查研究，资产评估专业人员做出以下判断和假设：
评估对象的规划用途为其最佳发展用途，估计后续合理开发期为1年。
开发完成后采用出租方式经营，预计平均租赁价格（不含税）为3.5元/平方米/天，平均空置率为5%，出租期间年运营费和税费为年租赁收入的20%，假设租金及税费为年末一次发生：综合楼续建开发成本为2000元/平方米，续建期间管理费为续建开发成本的2%，续建成本费用均在续建期间内均匀投入，开发利润为总开发价值的15%。
评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率为4.35%，不动产报酬率为8%，年金现值系数见下表：
年金现值系数表（8%）
根据上述资料，按要求解答，计算下列问题。
（计算结果保留小数点后2位）
要求：
1.运用剩余法评估不动产应遵循的前提条件有哪些？
2.运用剩余法评估时，评估人员需从哪些方面调查不动产的整体情況？
3.假设评估对象开发完成后即可完成出租，不考虑经营期租金的增减变化，土地使用年限期满后不再续期，届时建筑物余值为1000元/平方米。计算评估对象开发完成后的年净收益及总体开发价值。（金额单位：万元）
4.假设该不动产转让价按照基准日评估价值V确定，计算续建的成本费用，投资利息和投资利润。（金额单位万元，不考虑其他未提及的税费）
5.列出剩余法计算待开发不动产价值的公式，计算评估价值V。（金额单位万元）

4、某资产管理公司拟处置金融不良资产4400万元，其中抵押贷款1700万元，其余均为信用贷款。
资产管理公司与债务企业协商后决定采用债务重组方式处置该资产。为了确定债权价值，特委托评估公司对债务企业进行偿债能力分析评估。
评估公司经过调查发现：
（1）债务企业已处于关停状态，生产难以恢复；能够取得齐全的财务会计资料。
（2）截至评估基准日，债务企业有效资产为3925万元，有效负债为6250万元；需要优先偿还的一般债务包括应付工资、应付福利费、应交税费等合计共93万元；清算及中介费按照有效资产的2%进行扣除。
（3）债务企业以自有的机器设备抵押给其他金融机构获得贷款300万元，本次机器设备评估值为285万元，全部用于优先偿还其他债务，不足偿还的部分作为一般债务。
（4）在拟处置的债权中，有1700万元的抵押贷款，对应的抵押物是厂房的土地使用权，本次土地使用权的评估价值为2200万元，应作为委托人优先受偿债务，土地评估价值超出贷款金额部分用于偿还一般债务。
要求：
（1）评估机构应该采用什么方法分析债权价值并简述理由。
（2）不考虑或有收益等其他因素对受偿比例的影响，请计算该不良债权的受偿比例。（计算结果保留两位小数）

5、对甲企业A在产品的调查资料如下:
(1)截止到评估基准日，A在产品账面累计总成本为220万元，经查实有200件A在产品报废，账面单位成本为100元/件，估计其可回收的废料价值为4000元。
(2)A在产品的材料戚本占总戚本的65%，按其生产准备到评估基准日有半年时间，据了解，同类生产材料在半年内价格上涨了8%。
(3)根据A在产品的费用分析表明，本期在产品的单位产品费用偏高，主要系前期漏转费用6万元计入本期戚本，其他费用在半年内未变化。
要求:
(1)生产经营正常、会计核算水平较高的企业的在产品的评估，宜采用什么方法?具体的评估方法和步骤是什么?
(2)按照价格变动系数调整该在产品的原始戚本，确定该在产品的评估值。

6、已知某厂的一台设备仍有10年使用寿命，但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约A材料2公斤，预计该厂未来10年每内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%。
＜1> 、根据给定的条件确定该设备的功能性贬值。（适用折现率为15%，所得税率为25%）

7、机器设备在使用或闲置过程中，由于物理或技术进步的原因会逐渐发生磨损而降低价值。
＜1> 、机器设备的磨损包括哪些
＜2> 、机器设备发生磨损时，对应的补偿形式有哪些

8、某企业的进口设备于2014年购进，当时的购置价格(离岸价)为8.5万欧元，2017年进行评估。根据调查得知，2017年与2014年相比，该类设备国际市场价格上升了10%;现行的海运费率和保险费率分别为5%和0.3%;该类设备进口关税税率为15%，增值税税率为17%;银行财务费率为0.8%，外贸手续费率为1.2%;国内运杂费率为1%，安装费费率为0.5%，基础费费率为1.5%;假设评估基准日欧元同人民币的比价为1:8。
要求:根据上述条件，估测该进口设备的重置成本。

9、某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置戚本法。该企业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成井投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分100分)，分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价675万元，前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金戚本。
要求:
(1)列出使用重置成本法评估建(构)筑物的计算公式，并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。
(2)计算委估厂房的重置成本。
(3)计算委估厂房的年限法成新率、打分法成新率、综合成新率(采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6)。
(4)计算委估厂房的评估值。

10、利华公司于2016年1月1日从银行借入一笔短期借款，共计2000万元，期限9个月，年利率为8%，评估基准日为2016年6月30日。根据与银行签署的借款合同，该笔借款的本金到期后一次性归还，利息分月计提按季支付，则利华公司短期借款评估值为2000万元。若利华公司与银行签署的借款合同约定本息到期一次性支付，求利华公司短期借款评估值。