2023年资产评估实务一题库

1、（2019年真题）某企业拟转让部分不动产，委托评估机构进行评估，评估基准日为2018年12月31日，资产评估专业人员拟采用剩余法进行评估，相关情况如下：
评估对象为在建的综合楼项目，土地用途为综合用地，于2018年12月31日取得土地使用权，土地使用年限为50年，占地面积6125平方米，发展程度达到红线外“六通一平”。
规划建筑用途为办公和商业，总建筑面积为19600平方米，可销售面积为15600平方米，建筑经济寿命为70年，截至评估基准日，已完成全部主体结构和部分装修，设备安装工程施工。评估对象产权状况良好，无他项权利设定。
经现场勘探和广泛调查研究，资产评估专业人员做出以下判断和假设：
评估对象的规划用途为其最佳发展用途，估计后续合理开发期为1年。
开发完成后采用出租方式经营，预计平均租赁价格（不含税）为3.5元/平方米/天，平均空置率为5%，出租期间年运营费和税费为年租赁收入的20%，假设租金及税费为年末一次发生：综合楼续建开发成本为2000元/平方米，续建期间管理费为续建开发成本的2%，续建成本费用均在续建期间内均匀投入，开发利润为总开发价值的15%。
评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率为4.35%，不动产报酬率为8%，年金现值系数见下表：
年金现值系数表（8%）
根据上述资料，按要求解答，计算下列问题。
（计算结果保留小数点后2位）
要求：
1.运用剩余法评估不动产应遵循的前提条件有哪些？
2.运用剩余法评估时，评估人员需从哪些方面调查不动产的整体情況？
3.假设评估对象开发完成后即可完成出租，不考虑经营期租金的增减变化，土地使用年限期满后不再续期，届时建筑物余值为1000元/平方米。计算评估对象开发完成后的年净收益及总体开发价值。（金额单位：万元）
4.假设该不动产转让价按照基准日评估价值V确定，计算续建的成本费用，投资利息和投资利润。（金额单位万元，不考虑其他未提及的税费）
5.列出剩余法计算待开发不动产价值的公式，计算评估价值V。（金额单位万元）

2、某公司拟转让8公顷的杉木成熟林，要求对其林木资产进行评估。根据资产清查该小班面积8公顷，蓄积量1200立方米，地利系数为0.85。
参照案例A：某公司3年前以200000元向邻村购买年龄、平均胸径、平均树高都与该小班相近的杉木成熟林7公顷，蓄积量800立方米，地利系数为1.05。目前，木材销售价格由3年前的700元/立方米上涨为现在的800元/立方米。
参照案例B：附近林场2年前以160000元向邻村购买年龄、树高相近、平均胸径为20厘米的杉木成熟林6公顷，其蓄积量为900立方米，地利系数为0.90。2年前杉木原木材销售价格为750元/立方米。
参照案例C：某个体户近期以100000元购买了年龄、平均胸径、树高都与该小班相近的成熟林3公顷，蓄积量500立方米，地利系数为1.03。
要求：
计算该杉木成熟林评估值。（计算过程中保留两位小数）

3、因经济行为需要，资产评估专业人员基于原地续用的持续经营假设，拟采用重置成本法评估，某企业一台进口设备，该设备已安装5年，购置时离岸价800 000美元。经核实，该设备目前使用正常，各项技术指标完好，达到设计生产能力。
经现场勘查，该设备为半新资产，经过维修处于良好状态。经调查，市场上无其他同类替代设备。评估基准日为2020年3月1日，经调查，其同型号设备的FOB报价为750 000美元。
设备从订货到安装完毕投入使用需要2年时间，第一年投入的资金比例为30%，第二年投入的资金比例为70%。假设每年的资金投入是均匀的，银行贷款利率为5%。基准日美元兑换人民币的汇率为1:6.9。资产评估人员初步拟定重置成本计算表如下：
要求：
（1）指明重置成本计算表中项目和计费基数的错误之处，并给出正确形式。
（2）根据修正后的表格以及费率计算各个项目的结果以及更新重置成本。
（计算结果保留两位小数）
更新重置成本的计算如下：

4、对某企业进行资产评估，经核实，截止到评估基准日，应收账款余额为300万元，前五年应收账款余额为1000万元，发生坏账损失合计数为50万元，计算应收账款的评估值。

5、5月购置某设备，原始成本为49000元，2018年5月的定基价格指数为115，2013年5月的定基价格指数为103，计算2018年5月该设备的重置成本。

6、某被评估设备购置于2013年，当时的胸置价格为38200元。2018年进行评估，该类设备2014年至2018年的环比价格指数分别为98.1%、103.8%、104.5%、102.6%、111.1%。则被评估设备自身购置价格为多少?

7、运用综合估价法评估某企业自制设备，其中该设备的主材为不锈钢，不锈钢材净消耗共15吨，评估基准日该种不锈钢的市场价格为2.8万元/吨，在制造过程中该不锈钢钢材的利用率约为95%，计算该设备的主材费用。

8、对某一银矿探矿权进行评估，该探矿权勘查程度较低、地质信息较少，预测勘查区内矿石量300万吨，Ag平均品位约3克/吨。经调查分析，预测未来几年Ag平均价格为50元/克;经分析统计确定当地类似勘查程度和品位的金矿探矿权价值占资源毛价值的比例为1%。请根据题中条件，选择恰当的评估方法，评估该探矿权的价值。

9、现有某国有林场拟转让一块面积为180亩的杉木中龄林，年龄为15年，亩蓄积为15立方米，经营目标为中径材(其主伐年龄为30年)，标准参照林分主伐时平均商蓄积为16立方米，林龄为15年的标准参照林分的平均亩蓄积为10立方米，假设该林分不需要间伐。有关技术经济指标如下:
(1)营林戚本:管护费用为10元/亩·年;地租为50元/亩·年;
(2)杉木林主伐时林木单位蓄积纯收入为500元/立方米;
(3)投资收益率:6%。
要求:
(1)收获现值法的定义是什么?
(2)收获现值法在计算中需要考虑的因素有哪些?
(3)请计算该林分的林木资产评估值。(所得结果均保留两位小数)

10、某台车式电阻炉，尚可使用5年，政府规定的可比单耗指标为650千瓦小时/吨， 该炉的实际可比单耗为730千瓦小时/吨，该电阻炉年产量为 1500吨，电单价为1.2元/千瓦小时，但是政府规定超限额10-20%（含20%）的加价2倍。试计算因政府对超限额耗能加价收费而增加的经济性 贬值额。