资产评估实务一冲刺卷

1、某企业拟转让部分不动产，委托评估机构进行评估，评估基准日为2019年12月31日，资产评估专业人员拟采用剩余法进行评估，相关情况如下：
评估对象为在建的综合楼项目，土地用途为综合用地，于2019年12月31日取得土地使用权，土地使用年限为50年，占地面积6125平方米，发展程度达到红线外“六通一平”。
规划建筑用途为办公和商业，总建筑面积为19600平方米，可销售面积为15600平方米，建筑经济寿命为70年，截至评估基准日，已完成全部主体结构和部分装修，设备安装工程施工。评估对象产权状况良好，无他项权利设定。
经现场踏勘和广泛调查研究，资产评估专业人员做出以下判断和假设：
评估对象的规划用途为其最佳发展用途，估计后续合理开发期为2年，开发完成后即可直接进行出售。
综合楼续建的建筑费和专业费为2050元/平方米，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%，假设续建成本费用均在续建期间内均匀投入，开发商要求的续建投资利润为在建工程评估值、续建成本费用之和的15% 。评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率为4.35%，不动产报酬率为8%。
根据上述资料，按要求解答，计算下列问题。（计算结果保留小数点后两位）
要求：
（一）运用剩余法评估不动产应遵循的前提条件有哪些？
（二）运用剩余法评估时，评估人员需从哪些方面调查不动产的整体情况。
（三）假设评估对象开发完成后即可完成出售，届时建筑物单位售价为9000元/平方米。计算评估对象开发完成后预计总价值。（金额单位：万元）
（四）假设评估该不动产转让价按照评估基准日评估价值V确定，计算续建的成本费用，投资利息和投资利润。（金额单位：万元，不考虑其他未提及的税费）
（五）列出剩余法计算待开发不动产价值的公式，计算待开发不动产的评估价值。（金额单位万元）

2、某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2019年1月1日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
该工业房地产情况如下：
（1）建筑面积为4650平方米的工业厂房，于2010年1月1日底建成并投入使用，经济适用年限40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为1136元/平方米，资产评估专业人员对厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为90、60、85，修正系数分别为70%、20%、10%。
（2）房地产用地于2008年1月1日取得，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。经查询同区域工业用地的基准地价为1500元/平方米，平均容积率为2.0，土地使用年限均为该用途最高出让年限，基准地价的基准日期为2017年1月1日。
影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为10%，不考虑交易环节税费。
从2017年1月1日起，该地区的地价每季度增长率为0.5%。
根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
容积率修正系数表
要求：
（一）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
（二）计算土地使用权评估单价（元/平方米）。（计算结果保留两位小数）
（三）若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率（%）。
（四）计算建筑物评估值。

3、某企业评估基准日2017年12月31日账面预付费用余额为590000元，其中，当年2月28日预付未来一年的保险金240000元，己摊销140000元;尚待摊销的低值易耗品200000元，此外，该企业已经对全部低值易耗品进行了评估j2017年7月1日预付未来一年房租340000元，已摊销170000元;前几年因戚本高而未结转的费用120000元。
要求:
(1)根据所学知识简述流动资产评估的目的以及流动资产评估的方式。
(2)请简述在用低值易耗品与在库低值易耗品的评估方法。
(3)根据以上资料评估该企业的预付费用的价值。

4、某企业持有5年期国债3000张，每张面值100元，票面利率3.5%，每半年支付一次利息，距到期日还有1年6个月。该债券在评估基准日的市场收盘价为每张96元。经综合分析，评估人员认为此牌价为正常的合理价格。则其评估值为多少?

5、被评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已停产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。
要求:
(1)估测该机组的重置成本。
(2)确定该机组的成新率。
(3)确定该机组的评估值。

6、某被评估的电切割机与新型电切割机相比，引起超额运营成本的因素主要为老设备的能耗比新设备高。通过分析，按每天工作8小时，每年300个工作日计算，每台老设备比新设备多耗电5000度，每度电0.5元，评估专业人员预计该设备尚可使用15年，折现率为8%，假设企业所得税为25%，求该电切割机由于超额运营成本引起的功能性贬值。((P/A，8%，15)=8.559)

7、某台车式电阻炉，政府规定的可比单耗指标为650千瓦小时/吨，该电阻炉的实际可比单耗为767千瓦小时/吨，该电阻炉的年产量为1500吨，电单价为l.1元/千瓦小时，根据政府规定超限额10%-20%(含20%)的加价l.5倍。该电阻炉尚可使用年限为5年，折现率取10%。试计算因政府对超限额耗能加价收费而增加的运营成本(暂不考虑所得税的影响)。

8、利华公司于2016年1月1日从银行借入一笔短期借款，共计2000万元，期限9个月，年利率为8%，评估基准日为2016年6月30日。根据与银行签署的借款合同，该笔借款的本金到期后一次性归还，利息分月计提按季支付，则利华公司短期借款评估值为2000万元。若利华公司与银行签署的借款合同约定本息到期一次性支付，求利华公司短期借款评估值。

9、某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1000万件，建 成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。该生产线的重 置成本为160万元，规模经济效益指数为0.8，如不考虑实体性磨损，试计算生产线的经济性贬值。

10、截止到评估基准日（2018年12月31日），被评估单位M为N股权投资基金（有限合 伙）的有限合伙人（LP），其中N的总份额为10亿份（1元/份），M持有的份额为9. 5亿份（95 %）, GP持有的份额为0. 5亿份（5%）。根据合伙、协议，基金投资日期为2016年1月1日，投资期限为5年。 CARRY（超额收益）的分配原则为：门槛年化利率10%（单利），超出10%的部分按照2：8原则分 配。截止到评估基准日，基金共投资3个股权项目A、B、C，A项目当前项目价值为4亿元，B项目当 前项目价值为5亿元、C项目当前项目价值为6亿元。除此之外，基金资产还包括0. 5亿元的银行存款， 已产生的应付未付管理费用、托管费用等负债总金额为0. 2亿元。请评估该合伙制基金净值以及价值。