2022年资产评估实务一复习题

1、某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
该工业房地产情况如下：建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。
房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。
根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
表一：
影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费要求：
（1）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
（2）计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留4位小数。
（3）若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率（%）。
（4）计算建筑物评估值，委估资产评估值。

2、因市场需求波动较大，某生产企业最近三年出现间歇性亏损，其拥有的生产线工艺技术水平与目前同类主流生产线存在一定差距，企业认为该生产线存在减值可能，委托某资产评估结构对该生产线进行评估，为企业减值测试工作提供参考依据。评估基准日为2019年12月31日。
该生产线评估基准日的账面价值为4936万元，资产评估专业人员未查询到该生产线的销售协议价格和市场价格，也没有发现类似生产线的最近交易价格，无法可靠估计该生产线的公允价值减去处置费用后的净额，资产评估专业人员与企业沟通后决定采用收益法估算其公允价值。
资产评估专业人员对企业提供的预测资料进行了分析，确定未来5年即2020、2021、2022、2023、2024年的净现金流量分别为346.00万元、349.46万元、352.95万元、356.48万元、360.05万元。
资产评估专业人员了解到，从2020年到2024年企业每年追加资金进行设备改造，从2025年起，净现金流量增长速度将维持在1%。
在生产线主要设备的剩余经济寿命年限内，生产线按评估基准日状况继续使用，不考虑改良等因素，测算未来五年收益现值与第5年末生产线变现价值的闲置之和得出该生产线的使用价值为4284万元，假设折现率为10%。
要求：
（1）计算该企业生产线的公允价值。
（2）分析确定该生产线的可收回金额。
（3）分析判断该生产线是否减值？如果存在减值，计算减值额。

3、对甲企业A在产品的调查资料如下:
(1)截止到评估基准日，A在产品账面累计总成本为220万元，经查实有200件A在产品报废，账面单位成本为100元/件，估计其可回收的废料价值为4000元。
(2)A在产品的材料戚本占总戚本的65%，按其生产准备到评估基准日有半年时间，据了解，同类生产材料在半年内价格上涨了8%。
(3)根据A在产品的费用分析表明，本期在产品的单位产品费用偏高，主要系前期漏转费用6万元计入本期戚本，其他费用在半年内未变化。
要求:
(1)生产经营正常、会计核算水平较高的企业的在产品的评估，宜采用什么方法?具体的评估方法和步骤是什么?
(2)按照价格变动系数调整该在产品的原始戚本，确定该在产品的评估值。

4、现对甲企业进行应收账款的评估，经核查评估基准日应收账款余额为250万元，根据以前资料，前3年累计坏账损失45万元，应收账款余额累计240万元，并预计发生收款费用4.5万元。
要求:
(1)请简述应收账款等流动资产的特点。
(2)应收款项的经济特点是债权以明确的货币金额量化，无论是否约定偿债期，到期偿还的债务额都是事前形成、约定的，那么请简述由此决定的应收账款的评估特点。
(3)根据上述材料计算应收账款的评估值。

5、甲企业持有乙企业发行的5年期到期一次还本付息债券，面值30万元，年利率5%，单利计息。评估基准日为2018年5月1日，此时甲企业已经持有这种债券1年。当时商业银行4年期存款利率为2.8%，乙企业的债券有一定的违约风险，风险报酬率为3.2%。请评估甲企业持有的乙企业债券在2018年5月1日的价值。

6、某台车式电阻炉，尚可使用5年，政府规定的可比单耗指标为650千瓦小时/吨，该炉的实际可比单耗为730千瓦小时/吨，该电阻炉年产量为 1500吨，电单价为1.2元/千瓦小时，但是政府规定超限额10-20%（含20%）的加价2倍。试计算因政府对超限额耗能加价收费而增加的经济性贬值额。

7、某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为每平方公里2.2亿元，土地开发周期为两年，土地开发费为年初一次性投入，第一年投入资金占总开发费用的45%，管理费用为土地开发费用的10%。开发商要求的投资回报率为10%，销售税费假设为30万元，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试计算该土地的评估价值。

8、因市场需求波动较大，某生产企业最近三年出现间歇性亏损，其拥有的生产线工艺技术水平与目前同类主流生产线存在一定差距。企业认为该生产线存在喊值可能，委托某资产评估机构对该生产线进行评估，为企业减值测试工作提供参考依据。评估基准日为2016年12月31日。
该生产线评估基准日的账面价值为4852万元，资产评估专业人员未查询到该生产线的销售协议价格和市场价格，也没有发现类似生产线的最近交易价格，无法可靠估计该生产线的公允价值减去处置费用后的净额，资产评估专业人员与企业沟通后决定采用收益法估算其公允价值。资产评估专业人员对企业提供的预测资料进行了分析，确定未来5年，即2017年、2018年、2019年、2020年、2021年的净现金流量分别为346.00万元、349.46万元、352.95万元、356.48万元、360.05万元。资产评估专业人员了解到，从2017年到2021年企业每年追加资金进行设备改造，从2020年起，净现金流量增长速度将维持在1%，在生产线主要设备的剩余经济寿命年限内，生产线按评估基准日状况继续使用。不考虑改良等因素，测算未来五年收益现值与第5年末生产线变现值的现值之和，得出该生产线的使用价值为4284万元，假设折现率为10%。
要求:
(1)计算该企业生产线的公允价值。
(2)分析确定该生产线的可收回金额。
(3)分析判断该生产线是否减值。如果存在减值，计算减值额。

9、对某小型石灰岩矿采矿权进行评估，评估基准日为2017年12月31日。该石灰岩矿处于正常生产状态，产品为石灰，核准生产能力和实际开采规模均为4万吨(原矿)，剩余矿山服务年限为4年，石灰产品产率为90%。地质构造复杂程度中等、矿体埋深浅、开采技术简单、选矿加工较简单。当幅地该类石灰近年平均市场坑口不含税价格为60元/吨。折现率确定为9%，建筑材料采矿权权益系数在该折现率下参考范围为4.55%-5.76%。
要求:
(1)根据题中资料，应该采用何种方法评估?
(2)试评估该采矿权的价值。

10、某村有128亩杂木林地欲转让50年的使用期，投资收益率为6%。试评估其林地使用权价格。
要求:
(1)应该如何选择评估方法?
(2)试评估该林地使用权价格。