2022年资产评估实务一
资产评估实务一
一、单项选择题 （共20题，每题2分，共计40分）
（ C ）
1、房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同是（ ）。
（ B ）
2、在资产存在减值迹象时，应当估计其可收回金额。可收回金额应当根据资产（ ）两者之间较高者确定。
（ C ）
3、关于流动资产评估的对象错误的是（ ）。
（ A ）
4、缺乏控制权股权价值评估时，对被投资单位能否实施单独评估，考虑的主要因素是（ ）。
（ B ）
5、根据我国节约能源法和环境保护法的规定，国家实行淘汰能耗高的老旧技术、工艺、设备和材料的政策，不符合的机器设备应立即报废或（ ）。
（ C ）
6、某被评估企业账面长期待摊费用为110万元，其构成分别为：2007年度排污罚款摊销余额40万元，设备维修费用摊销余额30万元，房屋维修费摊销余额18万元，尚未摊销的2008年度房屋租赁费12万元，设备租赁费10万元，房屋及设备租期均为一年且都从2008年1月1日起计算，评估基准日为2008年8月1日。根据上述条件，该长期待摊费用的评估值最接近于（ ）万元。
（ B ）
7、企业年初预付2017年全年房租5400元，2017年6月1日进行评估时账面金额为3600元，该预付费用最可能评估值为()元。
（ A ）
8、根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象价值的评估方法是（ ）。
（ C ）
9、不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，这属于设备比较因素中的（ ）。
（ B ）
10、计算重置成本时，不应计入的费用是()。
（ C ）
11、某进口汽车的到岸价为60万元人民币，关税税率为50%，消费税税率8%，增值税率17%，银行财务费、外贸手续费合计为到岸价的3%，则应付增值税最接近于()万元。
（ C ）
12、某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适直采用()进行评估。
（ C ）
13、使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的()与建筑物全部使用年限的比率求得。
（ B ）
14、在房地分估模式下进行土地评估时，戚本逼近法的基本公式为()。
（ A ）
15、在确定资本化率的方法中，对市场要求较高，要求房地产市场发育比较充分、交易案例比较多。评估专业人员需要获取充裕的资料，并尽可能采用与被估房地产情况接近的资料作为参照的方法是()
（ A ）
16、下列关于金融工具公允价值的说法中，错误的是()。
（ C ）
17、下列说法错误的有()。
（ A ）
18、某拟建煤矿采矿权评估，评估基准日为2017年12月31日，确定的生产规模为150万吨/年。2016年底投产的同二煤层相邻煤矿，生产规模为140万吨/年，发生的实际投资额为67200万元。因时间差异，根据固定资产投资价格指数确定评估对象矿山相对参照矿山时间差异调整系数为1.1050;评估对象矿山相对参照矿山地域差异调整系数确定为1.0000。估算评估对象的投资额为()万元。
（ B ）
19、为了分析设备的时间利用情况，对设备时间的划分不包括（ ）。
（ B ）
20、某饮料生产线，设计生产能力为500万瓶/年，建成后由于市场竞争加剧，生产规模大幅下降，每年的产量只有250万瓶，50%的生产能力闲置。该生产线的重置成本为200万元，规模经济效益指数为0.8，如不考虑实体性磨损，该生产线的经济性贬值额约为（ ）。
二、多项选择题 （共5题，每题4分，共计20分）
（ ABCD ）
1、下列关于重置成本的说法正确的是()。
（ ADE ）
2、运用市场法评估机器设备是通过对市场参照物进行交易价格调整完成的，常用的调整方法有()。
（ ABCE ）
3、基准地价的内涵一般包括的内容有()。
（ ABE ）
4、长期应收款指的是()。
（ BCDE ）
5、下列各项中，应确认为应付职工薪酬的有()。
三、简答题 （共4题，每题10分，共计40分）
1、某不动产占地5000平方米，共10层，容积率为2.5，每层建筑面积相同。 土地使用年限为48年，预计该房地产经过两年开发建成，再经过一年销售招租完毕。 招租结束后，各层使用情况预计如下： （1）1层的大堂部分占该层建筑面积的65%，其余部分的70%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元。 （2）2－5层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年净利润为650元。 （3）6－10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需要承担相当于租金收入10%的运营费用。 假设商场、办公楼的资本化率分别为10%、7%。 要求： （一）计算总建筑面积、各层建筑面积。 （二）评估该不动产销售招租完毕时的市场价值。
2、某资产管理公司拟处置金融不良资产4400万元，其中抵押贷款1700万元，其余均为信用贷款。 资产管理公司与债务企业协商后决定采用债务重组方式处置该资产。为了确定债权价值，特委托评估公司对债务企业进行偿债能力分析评估。 评估公司经过调查发现： （1）债务企业已处于关停状态，生产难以恢复；能够取得齐全的财务会计资料。 （2）截至评估基准日，债务企业有效资产为3925万元，有效负债为6250万元；需要优先偿还的一般债务包括应付工资、应付福利费、应交税费等合计共93万元；清算及中介费按照有效资产的2%进行扣除。 （3）债务企业以自有的机器设备抵押给其他金融机构获得贷款300万元，本次机器设备评估值为285万元，全部用于优先偿还其他债务，不足偿还的部分作为一般债务。 （4）在拟处置的债权中，有1700万元的抵押贷款，对应的抵押物是厂房的土地使用权，本次土地使用权的评估价值为2200万元，应作为委托人优先受偿债务，土地评估价值超出贷款金额部分用于偿还一般债务。 要求： （1）评估机构应该采用什么方法分析债权价值并简述理由。 （2）不考虑或有收益等其他因素对受偿比例的影响，请计算该不良债权的受偿比例。（计算结果保留两位小数）
3、5月购置某设备，原始成本为49000元，2018年5月的定基价格指数为115，2013年5月的定基价格指数为103，计算2018年5月该设备的重置成本。
4、某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为每平方公里2.2亿元，土地开发周期为两年，土地开发费为年初一次性投入，第一年投入资金占总开发费用的45%，管理费用为土地开发费用的10%。开发商要求的投资回报率为10%，销售税费假设为30万元，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试计算该土地的评估价值。
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